最近你打开任何一个财经号都在说楼市回暖了。上海二手房价格连涨三个月中国股市有杠杆吗，涨幅一个月比一个月大。5月10日上海单日网签1664套刷了近五年纪录。北京深圳的成交量也在涨。
看数据确实在暖。但你如果正好有一套房子挂在中介那里卖了半年没动静，你可能会觉得，这个回暖好像跟我没什么关系。
你的感觉可能是对的。
上海二手房成交量上涨
先看谁在买
中指研究院在5月的分析报告里说了一句话：低总价、小户型房源仍是本轮修复的核心支撑。
这句话的意思是什么？房价跌了两年之后，一批原来买不起的刚需终于够得着了。一套原来要280万的两居室现在挂牌220万，首付从84万降到了66万，月供也跟着降了。价格跌到了一个让人下得了手的位置，然后这批人出手了。他们不是在投资，不是觉得房价要涨赶紧上车。他们是真的需要一套房子住，等了两年终于等到了一个自己能接受的价格。
华泰证券在3月的研报里说，今年小阳春的一个显著特征就是“低总价房屋成交占比高”，刚需正在积极入市。上海链家研究院的数据显示，节后二手房成交量连续五周环比回升，观望指数从81.3降到了68.8，买家犹豫的时间在缩短。
另一头也在动。上海4月成交前十的楼盘里有3个均价超过10万/平，144平以上的大户型涨幅最明显。这些不是刚需，是有钱人在改善。他们手里有旧房子卖掉了换更好的，或者直接有现金买第二套。高端改善市场跟普通人的感受完全是两个世界。
底部的刚需在抄底，顶部的有钱人在换房。两头都在动。但中间呢？
中间为什么冷
“中间”是什么？大致是总价在300万到600万之间，面积在90到120平，2005年到2015年建成的那批商品房。在大部分一二线城市这是存量最大的一批房源，也是挂牌时间最长、流通最困难的一批。
这批房子卡在一个两头不讨好的位置。对刚需来说还是贵，首付要上百万月供要大几千块。价格虽然跌了，但跌得还不够多，还没有跌到让刚需觉得“这个价格不买就亏了”的位置。对改善客来说又不够好，户型老旧、社区配套一般、物业管理跟不上，花四五百万买这样一套房子不如再加点钱买新房。
挂牌量在增加，但成交量跟不上。据中指研究院数据，2026年4月末重点25城二手房挂牌量较2025年10月高点回落4.3%；其中上海同比下降18.5%，较高点下降21%。这听起来是好消息，但减少的主要是低总价房源被刚需买走了，和高端房源被改善客买走了，中间价位的房源挂牌量依然很大。
华泰证券的研报里有一句话，仅仅刚需入市不足以支撑市场持续回暖，尤其是无法向新房传导。后续需要观察更高价格段的房屋成交占比是否能修复。翻译成大白话就是：低总价的房子在卖但中高价位的还没动起来。如果中间层不动整个市场就暖不透。
城市之间的差距更大
同一个价位段的房子，在不同城市的命运也完全不同。
回暖最明显的是上海。二手房价格三连涨、单日网签创五年新高，挂牌量连续数月下降，上海是这轮回暖的标杆。北京也在涨量但价格还没有明显抬头。深圳靠4月底的新政提振了成交量，5月新房同比增长51%，但持续性还要观察。广州5月全市重点楼盘到访量、认购量、网签量分别环比提高了26.9%、36.9%和11.4%，在四个一线城市里广州是最后启动的，但方向也在向好。
但出了一线和强二线呢？长三角40城新建商品住宅4月成交均价29523元/平方米，环比涨5.6%，这个数字被上海杭州合肥这几个强城市拉高了。70个大中城市的房价数据里长三角12个城市“四升二平六降”，也就是说有一半还在跌。更不用说三四线城市了，库存还堆在那里，价格还在阴跌，来看房的人比卖房的人还少。
“楼市回暖”这四个字在不同城市的含义完全不同。在上海意味着价格在涨成交在放量，在杭州合肥意味着止跌企稳，在很多三四线城市意味着“跌得比去年慢了一点点”。如果你在一线城市核心地段有一套低总价的小户型，你的房子确实在暖。但如果你在三四线城市有一套普通商品房，这轮回暖暂时跟你没有太大关系。
政策还在加码
回暖不是自发的，是政策在后面推着。
国务院刚发了《城市更新“十五五”规划》，未来五年改造11.5万个老旧小区、50万套危旧房、77万公里地下管网，市场总容量15到20万亿。国企收购二手房从上海试点523套扩展到了广州全市、苏州、烟台。今年以来全国已经有超过40项“以旧换新”政策落地。财政部和住建部联合发了150亿中央财政城市更新补助。
这些政策做的是把卡住的链条疏通。你卖不掉的旧房国企收了你去买新房，你住的老旧小区给你改造升级，你想置换但首付不够给你放宽贷款条件。每一项政策都是在链条的某一个环节上使劲推一把。
但供给侧使了很大的劲，需求侧还差一把火。国企收房、保租房改造、置换链条打通，这些都是供给侧在铺路。但路铺好了，走的人还不够多。信贷额度不够高、公积金覆盖不够宽、改善型贷款卡得太紧、多子女家庭和新市民缺少专门的支持政策。路修到了门口，门还没完全打开。如果接下来首付比例再降一档、房贷利率再低一点、限购再松一圈，中间层那些“想换但还在犹豫”的家庭可能就动了。
跟你有什么关系
具体到你身上，取决于你的房子在哪、什么价位、什么品质。
一线城市核心区200万以下的小户型是最先暖起来的。这个价位段成交最活跃，有真实的刚需和租赁需求托着，说明市场上真正在成交的就是这一层。想卖的话现在是窗口，不需要再大幅降价；想持有也不用太焦虑，底下有人接。
但如果你的房子在300万到600万这个中间层，暖意还没传到你这里。这个价位段卡在置换链条的中间，下面的人还没卖掉旧房腾出钱来买你的，上面的人也在观望。挂牌量在锐减不是因为抢手，是因为卖家和买家都在僵持，谁也不愿意先让步。什么时候轮到你，要看信贷政策会不会再松一圈、国企收购范围会不会扩到你的小区。这个中间层一旦被激活，整条链才算真正转起来了。
三四线城市的回暖还要再等等。供给侧的政策在铺路，需求还在路上。不过城市更新规划里说了“分类施策”，三四线的改造力度不会小。你的房子本身未必涨，但小区的居住环境会改善。有置换需求的话可以盯着当地的“以旧换新”政策，这可能是你手里那套房子最现实的出路。
如果你现在正在考虑买房，这轮数据给了一个信号：底部大概率过了。上海二手房价格三连涨、一线城市新房价格环比首次转正，方向在变。但别急，政策的方向是“止跌回稳”不是“大涨”，价格不会像2015年那样突然起飞。你有时间慢慢挑，挑那些在城市更新清单里的小区，三五年后差距会拉开。
所以楼市回暖了吗？这个问题太大了中国股市有杠杆吗，大到回答不了。能回答的只有一个更小的问题：你的城市、你的价位、你的小区，暖了没有。答案不在新闻标题里，在你家门口那家中介的成交记录里。
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